Основываясь на нашем опыте работы с арбитражными судами и судами общей юрисдикции мы предлагаем рассмотреть новшества в законодательстве :
22 июля вступил в силу Федеральный закон №225-ФЗ от 21.07.2014 г. об изменениях в Закон об оценочной деятельности. А 6 августа вступает в силу Федеральный закон №143-ФЗ от 04.06.2014 г., которым так же вносятся изменения в закон об оценочной деятельности, а кроме того и в Гражданский процессуальный кодекс.
Законодательно установленные изменения, перенесли все споры по снижению кадастровой стоимости любых объектов недвижимости в компетенцию судов общей юрисдикции, а арбитражные суды будут не вправе рассматривать такие дела даже с участием коммерческих организаций и предпринимателей. Так- же утвержден обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре.
Прежде всего, необходимо внести ясность в используемых терминах:
1) Под “оспариванием кадастровой стоимости” понимаются все случаи, когда кто-либо не согласен с кадастровой оценкой/стоимостью своего объекта и пытается через суд или через специальную комиссию изменить ее. В том числе, к таким ситуациям относятся: иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (на основании отчета об оценке рыночной стоимости), оспаривание кадастровой стоимости объекта в связи с недостоверностью сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2) Объекты недвижимости – это и земельные участки (только поставленные на кадастровый учет), и объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения).
В чем суть основных изменений законодательства?
- Уточнение органов, в которые можно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости.
В Законе об оценочной деятельности при упоминании органов, в которые можно обратиться для оспаривания кадастровой стоимости, исключается слово “арбитражный”, остается только “суд” и “комиссия” (было внесено 143-ФЗ, а затем продублировано в 225-ФЗ).
Одновременно в Гражданский процессуальный кодекс вносятся поправки в статью о делах, подсудных судам уровня субъектов РФ (областные, краевые и пр.), а именно добавляется категория дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (143-ФЗ).
Данные нововведения не сопровождались какими-либо отсылочными или разъясняющими нормами, поэтому, на первый взгляд, могло показаться, что из подведомственности арбитражным судам были изъяты дела об оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Действительно в последнее время законодатель последовательно урезал компетенцию арбитражных судов. Например, с июня 2013 года дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, могли быть рассмотрены арбитражным судом только в случае, если подобные дела прямо отнесены федеральными законами к его компетенции. Затем Федеральным законом №186-ФЗ от 28.06.2014 г. (вступает в силу с 06.08.2014) из подведомственности арбитражным судам были изъяты вообще все дела об оспаривании нормативных правовых актов (только за Судом по интеллектуальным правам, входящим в систему арбитражных судов, сохранили его подведомственность по рассмотрению дел об оспаривании соответствующих нормативно-правовых актов в сфере интеллектуальной собственности).
- Изменение порядка оспаривания.
Устанавливается разный порядок для оспаривания кадастровой стоимости в зависимости от статуса заявителя.
| для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей | комиссия и/или суд (на выбор) |
| для юридических лиц | обязательно вначале обратиться в комиссию, и только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его за 1 месяц – в суд |
Комиссия в каждом субъекте РФ создается региональным управлением Росреестра.
В новом составе комиссии заработают лишь после утверждения Минэкономразвития положения о создании и порядке работы комиссий.
Срок на обращение в комиссию – не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Р
- Новые требования к отчету об оценке рыночной стоимости.
По-прежнему, согласно закону об оценочной деятельности в новой редакции, существуют два основания для оспаривания кадастровой стоимости:
– обнаруженная заявителем недостоверность сведений, использованных для кадастровой оценки объекта;
– определение рыночной стоимости объекта.
Отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд, должен готовиться по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.
Если участок был изменен или сформирован на позже чем дата на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки, в этом случае дата оценки будет определена на основании кадастровой справки в которой свою очередь будет определена дата внесения изменений.
Далее, для обращения в комиссию отчет об оценке должен быть представлен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью оценщика.
Наша компания имеет положительный опыт ведения подобных дел. Если Вы не согласны с размером кадастровой стоимости Вашего участка и хотите снизить ее размер, всегда будем рады помочь.
24.07.17
