Заканчивается 2015г и пришло время подвести итоги года и предположить, как будет вести себя рынок недвижимости в 2016г.
На вторичном рынке жилья в 2015 году сформировался беспрецедентный объем предложения, который увеличился на 30-50% по сравнению с 2014 годом и в настоящее время превышает среднестатистические показатели, благодаря выходу на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые состоятельные граждане скупали в огромных количествах в декабре прошлого года. Тогда как, спрос на жилье, напротив, находится на минимуме, сократившись на 10-60% в зависимости от сегмента.
Уровень цен на недвижимость, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», держит курс на снижение!
Отсутствие существенной ежегодной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 гг. и пересидеть текущий кризис, как предыдущие, не удастся. Платежеспособный спрос населения упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье. С началом нового делового сезона, покупательская активность в сентябре увеличилась лишь примерно на 10% по сравнению с провальными летними показателями. И это, несмотря, на очередную волну девальвации рубля в августе. Хотя в конце прошлого года такой же процесс, спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.
Таким образом, всем стало понятно, что сейчас мы находимся в новой реальности, возникшей в результате самого серьезного конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения и, совершенно исчерпавшей себя существующей экономической модели. Надежды на скорое восстановление рынка недвижимости, по аналогии с прошлым кризисом, когда признаки оживления появились уже к осени 2009 г., оказались тщетны. В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после спада достаточно быстро возобновляется экономический рост.
Наша экономика страдает от дефицита ликвидности, т.к. усилился отток капитала за рубеж, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, образовалась изрядная дыра в федеральной казне из-за обвала цен на энергоресурсы, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты, введенные против России санкции закрыли отечественным банкам доступ к дешевым западным кредитам.
Все это повлекло за собой снижение цены на жилую недвижимость в 2015 году на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным портала Global Property Guide Россия стала лидером среди европейских стран по падению цен. Хуже дела на рынке жилья обстояли в нынешнем году только в Объединенных Арабских Эмиратах, где годовое падение составило 14%. Третье место по годовому снижению цен на жилье занял Египет: там недвижимость подешевела на 12% за год.
С другой стороны в ряде стране жилая недвижимость в 2015 году, напротив, заметно подорожала. Больше всего цены на жилье поднялись в Катаре (+16%), Новой Зеландии (+14%) и Гонконге (+12%). В Европе лидерами роста стоимости стали Швеция (+11%), Ирландия (+9%) и Румыния (+7%).
В обозримом будущем пока нет никаких признаков существенного улучшения ситуации. Правительство России, решило еще на год продлить заморозку пенсионных накоплений, которые могли бы стать источником «долгих» денег для бизнеса. Но даже с учетом этих средств, проект бюджета на 2016 г. предполагает дефицит в размере 3% ВВП. Цены на нефть колеблются в районе 35$ за баррель и могут еще упасть в случае снижения спроса со стороны китайской экономики и выхода на рынок иранской нефти. Дополнительным риском является возможное укрепление доллара относительно всех остальных валют и, как следствие, снижение стоимости номинированных в долларах ресурсов. Что касается санкций ЕС, то они уже и так продлены, по крайней мере, на следующий год, так как выполнить Минские соглашения до конца года, по признанию всех сторон, уже точно не удастся.
Итак, потребление и инвестиции продолжат сокращаться, при этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г. В целом, российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию.
Для рынка недвижимости все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится.
«Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России надолго, может быть, на десятилетия. Следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке, слишком уж сильно оторвался он от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г. старые сбережения были в основном исчерпаны, а новые появятся еще очень нескоро.
Положение дел усугубляется отсутствием доступной ипотеки. Повышение ключевой ставки Центробанка и обнищание населения сделали свое дело — жилищных кредитов в 2015 году взято на 40% меньше, чем в прошлом. Это рекордное падение выдачи ипотеки за последние пять лет. Избежать резкого падения ипотечного кредитования удалось только лишь из-за госпрограммы льготного кредитования, на субсидирование ставки в 12% государством было выделено 700 млрд. рублей.
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по итогам 2015 года выросла на 33% — до 61 миллиарда рублей. А это, в свою очередь, добавило на рынке объектов, по которым заемщики не имеют больше возможности обслуживать свой кредит.
Замминистра финансов России Алексей Моисеев сообщил, что программа льготной ипотеки под 12% годовых не будет продлеваться после марта 2016 года. Причина этого, по его словам в том, что даже в лучшие годы, ипотеки ниже 11,5-12%, не было. Девелоперы обращались к презеденту с просьбой снизить льготную ипотеку до 7%, аргументируя это тем, что в противном случае из-за падения покупательской способности населения спрос на ипотеку упадёт, разорив застройщиков. Моисеев заявил: "Есть мнение о продлении ипотеки с господдержкой, однако продлена она не будет. Программа в этом виде себя изжила, ресурсы, которые туда направлялись, будем направлять теперь на иные меры поддержки застройщиков".
В 2016 году обстановка с ипотекой будет ещё хуже, т.к. люди станут ещё беднее, а денег в казне на поддержку ипотечников не предвидится, падающая нефть и выросшие военные затраты, одновременно с удушением малого и среднего бизнеса, не оставляют шанса на доступные ипотечные кредиты.
Конечно, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману. Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно, они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать.
Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться, чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.
По всей видимости, в начале 2016 г., заявленные цены на вторичном рынке будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В последующие месяцы снижение стоимости жилья продолжится, и по итогам 2016 г., цены могут потерять еще 15% в рублевом эквиваленте.
На первичном рынке уменьшение средних цен будет происходить за счет выхода новых, более доступных по цене проектов и по мере повышения стадии готовности дома очень медленного повышения стоимости жилья. Скидки от застройщиков будут более весомы. На вторичном рынке, так как все больше продавцов начинают понимать, что по докризисным ценам продать квартиру все равно не удастся, будет расти количество адекватных спросу предложений.
По всей видимости, из всех сегментов городского рынка жилья, больше всего просядет бизнес-класс. В этом сегменте разрыв между уровнем цен и возможностями большинства покупателей существенно больше, чем в эконом и комфорт классе. И это, не элитная недвижимость, для покупателей которой цены подчас не имеют принципиального значения. К тому же именно в сегменте бизнес-класса, активно развивавшемся в предыдущие годы, сосредоточен огромный объем предложения жилья, в том числе инвестиционного.
Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости.
Что делать?
Если Вы продавец квартиры, то согласуйте с Вашим риэлтором уровень адекватной рыночной цены квартиру и выставляйте ее на продажу.
Цель – продать квартиру по максимально возможной цене, потому что потом стоимость недвижимости неуклонно идет вниз.
Если Вы покупатель и у Вас нет спешки в приобретении жилья, то выберете себе опытного риэлтора, который будет отслеживать предложения по квартирам согласно Вашим пожеланиям, подберет наилучшее предложение и проведет для Вас профессиональный торг по цене.
Цель – купить квартиру Вашей мечты по самой выгодной цене.
Наговицина Светлана Александровна
Руководитель подразделения «Продажа недвижимости» агентства «Виктория».
Риэлтор с 10-летним опытом
Бесплатные консультации и помощь в решении квартирных вопросов
Ежедневно с 10.00 до 14.00ч по тел. +7-914-707-76-04
28.12.15
