Здравствуйте дорогие наши читатели!
Юридическая компания «Гражданская защита» продолжает цикл статей юридического «ликбеза» для всех желающих понимать юридические тонкости тех или иных спорных ситуаций.
К слову, получить информацию по интересующему Вас вопросу в сети интернет не так уж и сложно. Написал, нажал поиск – и вот тебе «…2 млн. результатов», читай – не хочу.
Мы же не претендуем на звание «ВУЗа» и не имеем цели рассказывать Вам про сложные Правовые конструкции - про то, что «в априори» и «преюдиция», и как Вам получить «сатисфакцию», про прочие непонятные выражения. Наша цель – представить Вам информацию «из первых рук», ту, которая складывается на практике, а не пишется в учебниках по юриспруденции или показывается в различных телепрограммах типа «час суда» и подобные.
Сегодня речь пойдет о строительстве жилья. Про то, что называется «Новосторой», где есть «Застройщик», «Дольщик», где «Ипотека», «Договор долевого участия», где сертификаты - «Материнский» и «Военный», пр. народные определения (для простоты восприятия).
Это «больная» тема для многих была, на пике своего развития ещё лет 5-10 назад. В последнее время, вроде бы, ситуация стала налаживаться и мы все поверили в то, что сейчас все дома будут достроены, все квартиры и офисы – сданы, да ещё и с отделкой (кое-где), да ещё и в срок, который указан в Договоре – ура, как нам повезло-то! Теперь не так, как раньше!
Но нет, смеем Вас заверить – сейчас точно также, как и раньше, если не ещё хуже. И не из-за того, что все дома поголовно не строятся, а из-за того, что все уверены в том, что ситуация изменилась и все дома обязательно построят. Именно по этому, имея надежду в скором времени получить свои 60 – 70 квадратов «новостроя» всего за 2,5 – 3,5 миллиона (а на вторичном рынке эти же квадраты стоят у нас по 5 – 7 миллионов), люди вкладывают иногда все свои последние сбережения и берут ипотеки под эту недвижимость.
Ну так мы же с в Вами, уважаемые читатели, взрослые и опытные люди. Мы же понимаем, что за такие цены дома строят из «воды и картона» или просто не могут достроить.
Мы не призываем Вас при этом ни в коем случае отказываться от таких «заманчивых» проектов участия. Многие площади действительно сдаются и некоторые из них действительно нормального качества. Мы лишь предупреждаем Вас об очевидном – не теряйте бдительность в погоне за «бесплатным сыром». Ну а если уж так случилось и Ваш Застройщик оказался недобросовестным, то рассказываем Вам, на что Вы имеете право, что Вы можете требовать, а от чего Вам лучше отказаться.
Итак – к сути:
Первое, на что нужно обратить внимание, это на то, какой договор с Вами хочет заключить Застройщик – «Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома» ли, или же «Инвестиционный договор». Это совершенно разные формы сделок, соответственно, и последствия у них тоже разные. Да, сейчас для всех граждан, приобретающих именно жильё законодатель рекомендует форму Договора долевого участия, но некоторые Застройщики, особенно при продаже нежилых помещений в жилом доме, пользуются формой Инвестиционного договора, тем более, что она не запрещена законодательством и может использоваться вместо Договора долевого участия.
Так вот, для приобретения жилья – требуйте от Застройщика заключения именно Договора долевого участия в строительстве.
Второе, и не менее главное условие – Договор долевого участия в строительстве обязательно должен быть зарегистрирован в органе госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним (Росреестр). Ведь только после такой регистрации Ваш Договор долевого участия в строительстве фактически обретает юридическую силу.
Мы же встречали на практике случаи, когда люди подписывали Договоры долевого участия и не регистрировали их в Росреестре по разным причинам – «Застройщик не передал в орган регистрации документы», «Мы ещё не согласовали некоторые приложения к договору», «У нас нет времени этим заниматься, агентство было обязано это сделать, а мы не знали» и пр. А ведь может случиться так, что на Вашу квартиру Застройщик уже зарегистрировал Договор с кем-нибудь ещё (т.е. продал её дважды), пока Вы там тянули с регистрацией, и теперь у Вас на руках только «бумажка» по которой Вы можете требовать лишь возврата уплаченных по ней денег Застройщику и, по практике, ничего более. Крайне сложно будет доказать в суде, что Ваш договор первичен и именно Вы имеете право на эту квартиру, а не тот другой, который зарегистрировал Договор в Росреестре после Вас.
По этому, требуйте от Застройщика как можно скорейшей передачи Договора долевого участия и его Приложений на регистрацию в Росреестр.
Третье – при заключении Договора Застройщик обязан указать сроки строительства и указать момент передачи Вам готового жилья. Это может быть как конкретная дата, например «…до 31 декабря 2019 года», тогда Вы точно знаете дату окончания срока передачи, так и определенный период, например «…3 квартал 2021 года», тогда последней датой окончания срока передачи будет являться 30 сентября 2021 года.
Это очень важный момент. Именно от этого будет зависеть наступление срока, после которого Вы сможете предъявлять претензии своему Застройщику по части несвоевременной передачи Вам жилья. К тому же, не все знают, что при просрочке передачи квартиры по Договору долевого участия Застройщик несет ответственность перед Дольщиком и последний имеет право требовать от Застройщика уплаты штрафных санкций за просрочку (неустойки), которая, в соответствии с законодательством о долевом участии составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, а если участником долевого участия является гражданин, то Застройщик уплачивает неустойку в двойном размере. Таким образом, если передачу квартиры Застройщик затянул на год – полтора, то Вы можете спокойно отсудить до 1/3 стоимости квартиры. А вот если Вам не передают квартиру уже лет 5, к примеру, то можно, при определенных действиях, в порядке неустойки вернуть себе всю стоимость этой квартиры. Вот почему было так Важно указать, что нужно заключать именно Договор долевого участия, а не Инвестиционный и регистрировать его в Росреестре.
Застройщик же, зная, что с него могут взыскать неустойку, при очевидном понимании, что он не успевает сдать дом в срок, постоянно начинает предлагать Вам подписать допсоглашения к Договору об изменении срока передачи квартиры. Обосновывает он это тем, что «немного подвел поставщик стройматериалов», потом «немного подвели рабочие», потом «немного подвел генеральный инвестор», потом «подвела погода», потом еще что-нибудь. И все время говорит о том, что вот-вот дом будет сдан. А Вы, подписав такое соглашение и согласившись с новым сроком сдачи, который постоянно переносится, можете ждать сдачи дома и год, и два, и до бесконечности. Застройщику главное убедить Вас подписать такое соглашение и можно дальше ничего не делать.
По этому – никогда не подписывайте новые Дополнительные соглашения к Вашему Договору долевого участия, если в них устанавливаются условия, ухудшающие первоначальные. Помните – это Ваше право, а не обязанность.
Пожалуй, на сегодня, достаточно.
Очевидно, Вы устали от такого объёма информации и желаете усвоить её для себя, разложить «по полочкам», как говориться, для понимания.
Не будем настаивать на продолжении сейчас, а продолжим эту интересную тему в следующих выпусках наших новостей.
Но перед тем, как с Вами попрощаться, уважаемые читатели, мы хотели бы попросить Вас выразить Ваши пожелания по наиболее интересующим Вас вопросам права. Заходите в карточку нашей компании и оставляйте свои вопросы по ссылке «Задать вопрос компании». Мы обязательно их рассмотрим и представим необходимую информацию в следующих выпусках новостей по наиболее интересующим Вас темам и вопросам.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ЮК «Гражданская защита» ни коим образом не призывает Вас приходить за юридической помощью именно к нашим специалистам – квалифицированным судебным юристам-практикам с высшим профильным образованием и опытом работы в области гражданского права, с 12-ти летней практикой ведения судебных дел, а лишь предлагает Вам воспользоваться грамотными услугами специалистов нашей компании и быть уверенным в своей защите.
Записаться на прием к специалисту Вы можете по телефону юридической группы нашей компании: 8 (423) 2 – 803 – 300.
С Уважением, Администрация ЮК «Гражданская защита»
---------------------------------------------------------------------------------
Мы точно знаем, о чем Вам говорим, и говорим Вам только о том, что точно знаем!
«Более 12 лет подряд… …с нами надежнее!»
20.06.18
