Долевое участие в строительстве. На что обратить внимание? (Часть 2)
Здравствуйте дорогие наши читатели!
Юридическая компания «Гражданская защита» продолжает цикл статей юридического «ликбеза» для всех желающих понимать юридические тонкости тех или иных спорных ситуаций.
Сегодня мы продолжим разбирать нюансы участия граждан в долевом строительстве.
И, как обычно, напоминаем Вам, что мы не претендуем на звание «ВУЗа» и не имеем цели рассказывать Вам про сложные Правовые конструкции - про то, что «в априори» и «преюдиция», и как Вам получить «сатисфакцию», про прочие непонятные выражения. Наша цель – представить Вам информацию «из первых рук», ту, которая складывается на практике, а не пишется в учебниках по юриспруденции или показывается в различных телепрограммах типа «час суда» и подобные.
В первой части мы обратили Ваше внимание на 3 важных обстоятельства, которые Вы должны учитывать, оформляя свои отношения с Застройщиком, а именно:
- Требовать от Застройщика заключения с Вами именно Договора участия в долевом строительстве, а не Инвестиционного договора,
- Требовать от Застройщика как можно скорейшей передачи Договора участия в долевом строительстве и Приложений к нему на государственную регистрацию в Росреестре,
- Ни при каких условиях не подписывать Дополнительные соглашения к Договору участия в долевом строительстве и его Приложений, если новые условия ухудшают первоначальные.
Итак – продолжим:
Следующее, что нужно иметь в виду – это объект строительства, а вернее – его площадь.
В Договоре долевого участия в строительстве Застройщик может указать площадь Вашей квартиры, исходя их проектной, т.е. той, которая, пока что, определена на бумаге (в Проектной документации). Фактическая же площадь Вашей квартиры может отличаться от проектной и это нужно учитывать.
Конечно же, эти отклонения в площадях не могут иметь существенные значения и, например, квартира проектной площади в 40 кв. м. по факту не должна стать, например 30 кв. м., равно, как она и не должна стать площадью в 50 кв.м. По этому необходимо смотреть в Договоре условия, определяющие такие отклонения (обычно они указываются в точных кв.м., или %-х от проектной площади) и определяться – устраивают они Вас или нет. Почему? Сейчас все расскажем.
В Договоре указывается стоимость объекта недвижимости, который по окончанию строительства Вам должен передать в собственность Застройщик. Стоимость же, при этом, может быть установлена по цене за 1 кв.м. площади. Так вот, если Вы, к примеру, участвуете в долевом строительстве квартиры площадью 35 кв. м., при этом стоимость 1 кв.м. = 50 000 рублей, соответственно, сумма Вашего Договора будет установлена в размере 1 750 000 рублей. На что Вы и рассчитываете. Но, к примеру, после сдачи объекта, по данным БТИ, фактическая площадь стала 36,5 кв. м., соответственно, если в Договоре указано условие оплаты по стоимости 1 кв.м. площади, то Вы будете обязаны доплатить Застройщику еще 75 000 рублей за 1,5 кв.м. превышения проектной площади квартиры. И это нужно сделать в срок, до передачи Вашей квартиры Вам в собственность, с учетом указанных в Договоре сроков окончательного расчета. А Вы, например, пенсионер или живете на соцпособие, или же совсем недавно потеряли работу и не нашли новую. Чем Вам платить?
Застройщик при этом будет прав, требуя от Вас недостающей суммы, а Вы, получится, будете виновны в неисполнении условий Договора. Так что – это очень существенный момент, который нужно иметь ввиду.
Другое дело, когда Ваша квартира, по факту, стала меньше на 1,5 кв.м. В таком случае требовать возврата стоимости этих квадратов с Застройщика полное право имеете Вы. Однако, об этом нужно Застройщика надлежащим образом, т.е. письменно, известить и указать на то, что Вы по Договору заплатили 1 750 000 руб. (за 35 кв.м.), а фактическая стоимость передаваемого объекта стала 1 675 000 руб. (за 33,5 кв.м.).
Также, Застройщик может указать в Договоре о том, что если проектная площадь будет отличаться от фактической до 0,5 кв.м., то Стороны ничего друг другу не доплачивают и не возвращают. Но, при этом, Вы должны увидеть в Договоре условие о том, что если разница будет в пределах 0,5 кв.м. и в большую Сторону, то и Участник тоже ничего доплачивать Застройщику не будет. По тому, что Застройщик может написать условие о том, что если площадь будет меньше, то Застройщик разницу стоимости не возвращает, а если больше, то Участник Застройщику доплачивает. Естественно, такие условия будут для Вас, как Участника, не выгодными.
Еще один вариант фиксации стоимости – это фиксированная стоимость объекта без привязки его к фактической площади. При этом важно учесть, что если в Договоре указана стоимость всего объекта, соответственно, Вы должны точно знать, какой площади этот объект должен быть. Такие условия указываются в фиксированных расхождениях, например – не менее 34, но не более 36 кв.м. Тогда Вы точно знаете, что Ваш объект будет в этих пределах. Если же по факту окажется, что объект стал меньше 34 кв.м., то это нарушение Договора со стороны Застройщика, и Вы вправе требовать от Застройщика соразмерного уменьшения цены квартиры. А вот если больше 36, то что? Такое обстоятельство, как ни странно, тоже будет являться нарушением со стороны Застройщика и в этом случае, сославшись на его нарушения, Вы можете не платить Застройщику за превышение квадратов.
Все, что мы указали выше – это то, что возникает из практики.
А как этот нюанс с площадями должен регулироваться законодательством?
Рассказываем!
В соответствии с положениями законодательства (пп. 1 п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ) Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе
- план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения,
- местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
- с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
- о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение),
- об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства,
- о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения),
- количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Обратите внимание, что в законе не установлен какой-то определенный способ указания площади объекта строительства, а установлено лишь то, что в Договоре должны быть сведения о его общей площади, площадей вспомогательных помещений (лоджий, веранд, балконов и террас), которые соответствуют проектной документации.
Таким образом, все вышеперечисленные нами способы указания площадей строящихся квартир могут быть использованы Застройщиками в своих Договорах с Вами.
Однако теперь, прочитав нашу статью, Вы, уважаемые читатели, хотя бы имеете представление о том, на что стоит обратить внимание и чего следует ожидать при наличие тех или иных условий Договора.
Пожалуй, на сегодня, достаточно!
Очевидно, Вы вновь устали от объёма информации и желаете усвоить её для себя, в очередной раз разложив её «по полочкам», как говориться, для понимания.
Не будем настаивать на продолжении сейчас, а продолжим эту интересную тему в наших следующих выпусках наших новостей.
Но перед тем, как с Вами попрощаться, напоминаем Вам, уважаемые читатели, о том, что мы хотели бы попросить Вас выразить Ваши пожелания по наиболее интересующим Вас вопросам права. Заходите в карточку нашей компании и оставляйте свои вопросы по ссылке «Задать вопрос компании». Мы обязательно их рассмотрим и представим необходимую информацию в следующих выпусках новостей по наиболее интересующим Вас темам и вопросам.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ЮК «Гражданская защита» ни коим образом не призывает Вас приходить за юридической помощью именно к нашим специалистам – квалифицированным судебным юристам-практикам с высшим профильным образованием и опытом работы в области гражданского права, с 12-ти летней практикой ведения судебных дел, а лишь предлагает Вам воспользоваться грамотными услугами специалистов нашей компании и быть уверенным в своей защите.
Записаться на прием к специалисту Вы можете по телефону юридической группы нашей компании:
8 (423) 2 – 803 – 300.
С Уважением,
Администрация ЮК «Гражданская защита»
---------------------------------------------------------------------------------
Мы точно знаем, о чем Вам говорим, и говорим Вам только о том, что точно знаем!
«Более 12 лет подряд… …с нами надежнее!»