С 01 марта 2015 года существенной изменилось Земельное Законодательство Российской Федерации. Причиной этих изменений стал Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года, принятый в развитие «дорожной карты» по «Совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства», утвержденной Правительством РФ в 2013 году.
Земельный кодекс РФ («ЗК РФ») дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в Гражданском кодексе РФ («ГК РФ») и в ряде иных законодательных актов. Реформированию также были подвергнуты порядок образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер. Кроме того, Законом предусмотрены довольно обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур.
В целом Закон направлен на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
К ключевым изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие:
1. Изменён порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.
Законом вводится новая Глава V. 1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. К таким случаям относится, среди прочего:
- предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением комплексного освоения территории по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса);
- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам;
- для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также ряд других случаев.
Также установлен случай предоставления без торгов в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на котором расположен объект незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6. ЗК РФ). Такое предоставление допускается однократно собственнику объекта незавершённого строительства.
Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.п. (ст. 39.11. ЗК РФ).
Институт предварительного согласования места размещения объектов более не действует, в связи с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.
2. Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. В соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности:
- изымается для государственных или муниципальных нужд;
- в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты.
Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.
3. Введены новые положения об аренде земельных участков.
Теперь арендатору в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет предоставляется право передачи своих прав и обязанностей третьим лицам без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором.
Установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 статьи 22 ЗК РФ).
4. Изменён порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.
При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с её собственником.
5. Установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.
К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ, среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ.
Введение данной нормы призвано сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ.
При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.
6. В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности.
Согласно Закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено.
Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.
При этом законодатель отдельно выделил, в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.
Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.
7. В Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» внесено изменение, касающееся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Так, субъекты РФ лишаются права распоряжения земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации. Также с 1 марта 2015 года органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, как это указано было в ранее действующей редакции ЗК РФ, получили право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.
Кроме того стоит отметить, что Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обещает внедрение нового документа в декабре 2015 - январе 2016 г. с указанием возможного увеличения земельных участков находящихся в собственности без проведения торгов с указанием процентного соотношения, что будет крайне актуально для собственников желающих увеличить собственных земельный участок и имеющих такую возможность, например дачные участки находящиеся в конце сформированных улиц.
29.09.15
