Жилищная экономика - что это?

Классическое определение жилищной экономики сводится к тому, что это «сфера человеческой деятельности, обеспечивающая удовлетворение одной из первоочередных физиологических, материальных, социальных и духовных потребностей человека - потребности в жилье». С другой стороны, жилищная экономика - это ещё и отрасль науки, которая изучает вопросы сущности жилья, его эволюции, жилищных проблем, жилищного рынка, жилищного бизнеса и инвестиций.

Жилищная экономика занимает значительное место в структуре макроэкономики государства и оказывает значительное воздействие на неё. Жилищная отрасль (главным образом возведение жилья) является комплексной и создает дополнительные места в смежных отраслях. По этому показателю строительная отрасль не уступает военно-промышленному комплексу. На 1 рабочее место в строительстве приходится 5-6 рабочих мест в смежных отраслях. Любое построенное здание создает дополнительные рабочие места. На сегодняшний день в России в этой отрасли экономики работают более 5,5 млн. человек.

Помимо создания рабочих мест в экономике страны, жилищная отрасль является локомотивом для выдачи ипотеки. По результатам 1-го полугодия 2017 года россияне взяли ипотеку на общую сумму свыше 770 млрд. рублей. Это больше, чем рекордный показатель 1-го полугодия 2014 года. Напомним, что за весь 2014 год граждане взяли 1 трлн. 760 млрд. рублей в ипотеку. Но 2017 год ещё не закончился, и будем надеяться, что этот рекорд будет побит.

О том, что это возможно свидетельствует тот факт, что крупнейший банк страны Сбербанк с 10 августа 2017 года снизил процентные ставки по ипотеки на новостройки и вторичное жилье. Снижение составляет 0,6 - 2%. Новые ставки по ипотеке составят 7,4 - 10% для новостроек и 8,9 - 10 % для рынка вторичного жилья. Более того, снижается и условия для первоначального взноса с 17 до 15% от стоимости жилья, что сделает ипотеку ещё более доступным средством приобретения жилья. Данное снижение ставок стало самым масштабным. «По ипотеке у нас сегодня исторически самые низкие ставки. В этом году с учетом того, что есть достаточно амбициозные планы по снижению инфляции, ставки будут падать, конечно. Поэтому я думаю, что в этом году мы выйдем на исторические, самые низкие уровни ставок по ипотеке», - заявил председатель правления Сбербанка Герман Греф.

Снижение ключевой ставки Центрального банка, общая стабилизация в экономике, снижение темпов инфляции, поддержка правительства - всё это создало благоприятные условия для строительства жилья и обеспечения на него стабильного спроса среди населения.

В последние годы в России, по всей видимости, найдет свое место перспективное направление - строительство доходных домов. Доходные дома - это «многоквартирные жилые дома, построенные для сдачи квартир в аренду… Квартиры в доходных домах, как правило, сгруппированы вокруг лестничных клеток, коридоров или галерей и однородны по планировке». Уже существуют пилотные проекты таких домов, которые показали отличные результаты. Это связано с высоким спросом на них приезжих людей (особенно молодежи) в крупных городах, предпочитающих не жить на чужих квартирах с подселением или снимать её без 100%-ой гарантии того, что владелец арендуемой площади может в любой момент выгнать своего постояльца.

В жилищной отрасли России существует очень много проблем. Одна из них - это обманутые дольщики, которые вложили свои средства в строительство многоквартирных домов на стадии строительства, но стали заложниками мошеннических схем недобросовестных застройщиков либо жертвами экономических неурядиц в стране. К сожалению, подключение к решению этой проблемы страховых компаний не привело к ожидаемому результату, так как выплаты дольщикам, не дождавшимся своего жилья, оказались слишком маленькими. Для решения данной проблемы принимаются уже некоторые государственные меры. Президентом Владимиром Путиным подписан закон, согласно которому создается Государственный компенсационный фонд, гарантирующий выплаты пострадавшим гражданам их вложений. Данный Фонд начнет свою работу в полном объёме в октябре-ноябре 2017 года. Страховые компании некоторое время ещё будут работать на этом рынке, но постепенно Фонд будет их функции брать на себя.

Но не всё радужно в жилищной экономике России. По мнению экономиста Михаила Делягина, несмотря на снижение ключевых ставок и ставок по ипотечным кредитам, ипотека до сих пор остается недоступной подавляющему большинству россиян. Доходы населения падают, уверенности в будущем у граждан нет и не будет, а уверенность в будущем - это один из главных факторов принятия решения о том брать ипотеку или нет. «Жилье, которое вводится, в основном, на мой взгляд, является инвестиционным. То есть оно вводится, чтобы пустовать. Чтобы купить подешевле и ждать, когда вырастет в цене», - считает Делягин. Но есть способ решить проблему жилищным дефицитом.

В пример Делягин приводит Францию, где когда-то существовала подобная проблема. Там существовал особый слой людей - рантье, которые покупали жилье и ничего с ним не делали, ожидая, пока оно вырастет в цене. Власти в такой ситуации поступили довольно просто: стали обкладывать налогом простаивающие квартиры. Начиная со 2-го года такого простоя квартиры, рантье должен был платить 12,5% налога от её ориентировочной арендной стоимости. Через год налог увеличивается до 25%. Разумеется, никто не хочет платить такие большие налоги на купленную недвижимость. И собственник сдает её в аренду, чтобы не платить этих налогов. Но таких предложений на рынке очень много. Большое предложение на рынке приводит к снижению цен на аренду жилья. Владельцы таких квартир, конечно, этим не довольно, но зато остаются довольны те люди, которые не могли раньше взять квартиру в аренду по старой цене, но теперь могут сделать это по новой.

Подытоживая, Делягин говорит о том, что «мы не решим жилищный кризис в нашей стране, но мы её кардинально снизим».

Считаю, что этот пример подойдет в качестве временного снижения напряжения на рынке жилья. Но для кардинального решения жилищной проблемы необходимо создать совсем иные механизмы кредитования населения ипотекой и финансирования строительных компаний. Прежде всего, необходимо снизить ставки по ипотеке до 1-2 %, а Центральному банку, как эмиссионному центру, напечатать целевые рубли для вложения в строительные компании. Это создаст ситуацию, когда увеличение спроса на жилье не создаст роста цен на недвижимость.

Жилищная экономика - Аском