Итоги года ГК Аском

В сегодняшней статье мы рассмотрим итоги 2018 года на рынке жилья, а также заглянем в 2019 год, постараемся сделать некоторые прогнозы.

Рост стоимости квадратного метра жилья во Владивостоке в 2018 г.: с 92.000 до 94.000 рублей, то есть составил - 2,17%.Рост в 2017 году в среднем был таким же и составил- 2,22%.Темпы роста на жилье в 2018 году в целом соотносятся с инфляцией в России, которая составила 3,9%.

К концу следующего года инфляция во Владивостоке планируется на уровне 4,3%, а темпы строительства возрастут совсем незначительно, что неизбежно приведет к ускорению роста цен на жилье в 2019 году. Об этом сообщила Надежда Смирнова, начальник отдела прогнозирования и экономического анализа управления экономического развития администрации Владивостока, на встрече с депутатами города.

В 2019 году совсем незначительно увеличатся темпы строительства. Специалисты городской администрации отметили, что сегодня на одного жителя Владивостока приходится в среднем 21,9 квадратных метров жилья. Тогда как по России в целом этот показатель составляет 25,2 квадратных метра. Есть неясности по нескольким проблемным объектам – долгостроям, срок сдачи которых до сих пор неизвестен.

«К сожалению, картина не радует, – отметил председатель комитета Владимир Исаков. – Мы видим, демографические показатели – убыль населения, соотношение смерти и рождаемости отрицательное. Нет прироста по вводу жилья. Нет прироста по реальной заработной плате. Показатели прогнозные расстраивают, честно скажем. Это связано и с общей экономической ситуацией».

Как видно из графика ниже, стоимость квадратного метра жилья в 2018 году всегда была выше, чем за аналогичный период 2017 года. Кроме января и февраля, когда спрос на недвижимость был ниже, на что рынок отреагировал снижением цены.

Традиционно пик активности на рынке приходится на ноябрь и падает к январю. Затем в течение января-февраля активность купли-продажи недвижимости выходит на свои средние показатели по году.

В целом активность на рынке недвижимости имеет свои примерные временные пики в апреле, июле и ноябре каждого года. Провалы рынка традиционно отмечаются в январе, что связано с нежеланием покупателей начинать процесс покупки недвижимости в канун Нового года.

Как показано на графике, с 2016 года наблюдается стабильное снижение объемов продаж жилищного фонда во Владивостоке. Эта ситуация наблюдается причине снижения реальных доходов населения. Обратимся к данным Росстата.

Если в 2013 году наблюдался рост реальных доходов населения Владивостока на - 5,3%, то в 2014 году он составил 8,1%.В 2015 году рост на 0,5%.

Но уже с 2016 отмечается значительное снижение реальных доходов граждан - на 7,8%.

В 2017 снижение - на 0,7%.

Эти данные коррелируют с графиком снижения продаж на рынке недвижимости Владивостока. Судя по нему, реальные доходы горожан в 2018 году остались примерно на уровне 2017 года.

Далее рассмотри ипотеку. Рост сделок по этому виду кредитования стабильно рос с 2013 года.

В 2018 году наблюдается некоторое снижение по сравнению с 2017 годом, что объясняется снижением реальных доходов населения. Однако, это напрямую не коррелирует с падением уровня реальных доходов граждан, так как параллельно с этим происходил процесс плавного понижения ставки по ипотеке в среднем с 10,4 до 9,84% в течение 2018 года.

Однако в целом для России 2018 год стал рекордным по ипотечному кредитованию. Центральный Банк сообщил, что российские банки выдали 1,3 миллиона ипотечных кредитов на 2,67 трлн. рублей. Что на 54,3% больше, по сравнению с предыдущим, 2017 годом. К сожалению, увеличение спроса на ипотеку не коснулось Владивостока, а в 2019 году спрос на неё можем снизиться ещё больше, так как в январе 2019 года ВТБ поднял ставку до 10,1%. Сбербанк также заявил о планах увеличить процент. На это повлияло декабрьское повышение Центробанком ключевой ставки рефинансирования с 7,5 до 7,75%.

На долю Сбербанка и ВТБ приходится в сумме более 80% всех ипотечных кредитов, выданных во Владивостоке.

Как и в предыдущие годы востребованным остается жилье относительно небольшого метража, в котором может проживать семья из 2-4 человек. В первую очередь это связано с неважным демографическим положением в приморских семьях. Серьезная демографическая проблема – смертность в экономически активных возрастах. Причиной тому – старение населения, а также демографическая яма 90-х.

Итак, подведем итоги 2018 года.

Рост цен на жилье составил 2,2%. Наблюдается стабильное снижение доходов населения и, соответственно, спроса на жилье. Вкупе с поднятием ставки по ипотеке (если не произойдем её снижения в течение года), то это приведет в 2019 году к снижению спроса на рынке жилой недвижимости города. Существующий спрос также «подкашивает» недостаточные темпы строительства и ввода жилья на рынок.

Всё говорит о том, что, если ничего не изменится, в 2019 году продажи жилья во Владивостоке снизятся ещё больше, чем по сравнению с 2018 годом.